¿Qué es un Préstamo DSCR? Cómo los Inversionistas Califican con la Renta

Un préstamo DSCR es una hipoteca para propiedades de alquiler que lo califica según los ingresos de la propiedad y no según sus ingresos personales. Si la renta cubre el pago de la hipoteca, la operación puede funcionar, aunque sus declaraciones de impuestos nunca pasarían la revisión de un prestamista convencional.

Ese cambio es la razón por la que los préstamos DSCR se han vuelto una opción clave para inversionistas que trabajan por cuenta propia, deducen mucho en sus declaraciones o ya tienen varias propiedades de alquiler.

Qué significa "DSCR"

DSCR son las siglas en inglés de índice de cobertura del servicio de la deuda. Compara lo que genera la propiedad con lo que cuesta mantener el préstamo:

DSCR = renta mensual ÷ PITIA mensual

PITIA es capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de asociación (HOA): el costo mensual total de tener la propiedad con el préstamo.

• DSCR de 1.00: la renta cubre exactamente el pago.
• Más de 1.00: la propiedad deja efectivo extra cada mes. A los prestamistas les gusta.
• Menos de 1.00: la renta no cubre todo el pago. Algunos prestamistas lo permiten, normalmente con menor apalancamiento o más reservas.

Un ejemplo rápido

Supongamos que una casa unifamiliar se alquila por $2,400 al mes y el pago total con el nuevo préstamo (capital, intereses, impuestos y seguro) es de $2,000.

$2,400 ÷ $2,000 = DSCR de 1.20

Es un índice cómodo. Si el pago fuera de $2,600, el DSCR bajaría a cerca de 0.92 y convendría considerar un pago inicial mayor, otra estructura de tasa o un prestamista que acepte índices menores a 1.00. Estas cifras son solo ilustrativas. Su prestamista trabaja con el contrato de arrendamiento real o con una estimación de renta de mercado del avalúo.

Qué revisan los prestamistas además del índice

• Puntaje de crédito. Un puntaje más alto suele significar mejor precio y mayor apalancamiento. Algunos programas no tienen puntaje mínimo y se basan en el capital.
• Pago inicial o capital. Los límites de compra y refinanciamiento dependen del programa y de su crédito.
• Reservas. Efectivo o activos líquidos que le quedan después del cierre, normalmente medidos en meses de pagos.
• Tipo de propiedad. Las propiedades de alquiler de 1 a 4 unidades son la base. Muchos prestamistas también financian condominios, multifamiliares pequeños y alquileres de corto plazo.
• Titularidad. La mayoría de los prestamistas DSCR le permiten cerrar a nombre de una LLC, algo que muchos inversionistas prefieren.

Lo que normalmente no se requiere: formularios W-2, declaraciones de impuestos, talones de pago ni un cálculo de deuda-ingreso personal.

Para quién son los préstamos DSCR

• Inversionistas por cuenta propia cuyas declaraciones muestran poco ingreso gravable
• Inversionistas que crecen más allá del número de hipotecas convencionales que pueden obtener
• Compradores que cierran a nombre de una LLC
• Refinanciar una propiedad renovada (el paso de "refinanciar" del método BRRRR)
• Extranjeros y prestatarios con ITIN, en programas diseñados para ellos

Lo que debe considerar

Los préstamos DSCR suelen tener un precio más alto que las hipotecas convencionales para vivienda propia, y muchos tienen penalidades por pago anticipado que bajan con los años. Si podría vender o refinanciar pronto, pregunte por la estructura de pago anticipado antes de fijar la tasa. Una penalidad más corta suele costar un poco más de tasa.

Cómo le ayuda LOANKWEST

LOANKWEST es un corredor de préstamos comerciales, no un prestamista. Analizamos su propiedad, la renta y sus objetivos, y luego presentamos su operación a los prestamistas de nuestra red cuyas pautas se ajustan, con un asesor en su expediente desde la solicitud hasta el cierre. Si su crédito no encaja en un programa DSCR estándar, nuestro programa DSCR sin FICO Mínimo califica con base en el capital.