什么是 DSCR 贷款？租赁投资者如何凭租金获得贷款资格

DSCR 贷款是一种出租房贷款，它根据房产的收入而不是您的个人收入来确定贷款资格。只要租金能覆盖月供，交易就可能成立，即使您的报税资料无法通过传统贷款机构的审核。

正因如此，DSCR 贷款已成为自雇投资者、报税时抵扣较多的投资者，以及已持有多套出租房的投资者的首选之一。

"DSCR"是什么意思

DSCR 是英文 debt service coverage ratio（偿债覆盖率）的缩写。它比较房产的收入与贷款的持有成本：

DSCR = 月租金 ÷ 每月 PITIA

PITIA 指本金、利息、房产税、保险和业主协会费（HOA），也就是在有这笔贷款的情况下持有房产的全部月度成本。

• DSCR 为 1.00：租金刚好覆盖月供。
• 高于 1.00：房产每月有额外现金流，贷款机构更青睐。
• 低于 1.00：租金不足以覆盖全部月供。部分贷款机构仍可接受，但通常杠杆更低或要求更多储备金。

一个简单的例子

假设一栋独栋出租房月租 $2,400，新贷款的全部月供（本金、利息、房产税、保险）为 $2,000。

$2,400 ÷ $2,000 = DSCR 1.20

这是一个比较宽裕的比率。如果月供是 $2,600，DSCR 会降到约 0.92，这时可以考虑增加首付、调整利率结构，或选择接受低于 1.00 比率的贷款机构。以上数字仅为示例。贷款机构会依据实际租约或评估报告中的市场租金进行计算。

除比率外，贷款机构还会看什么

• 信用分数。分数越高，通常定价越好、杠杆越高。部分项目没有最低分数要求，而是以房产净值为依据。
• 首付或净值。购房和再融资的额度上限取决于具体项目和您的信用情况。
• 储备金。交割后剩余的现金或流动资产，通常以若干个月的月供来衡量。
• 房产类型。以 1–4 单元出租房为主，许多贷款机构也接受公寓、小型多户住宅和短租房。
• 产权持有方式。大多数 DSCR 贷款机构允许以 LLC 名义交割，这也是许多投资者的首选。

通常不需要：W-2 表、报税表、工资单或个人负债收入比计算。

DSCR 贷款最适合谁

• 报税应税收入较低的自雇投资者
• 已超出可获得的传统房贷数量、希望继续扩张的投资者
• 以 LLC 名义购房的买家
• 为已翻新的房产再融资（BRRRR 方法中的"再融资"环节）
• 外国国籍人士和 ITIN 借款人，可使用专门项目

需要了解的取舍

DSCR 贷款的定价通常高于自住房的传统贷款，而且许多带有提前还款罚金，罚金会在几年内逐步降低。如果您可能很快出售或再融资，请在锁定利率前询问提前还款结构。罚期越短，利率通常会稍高一些。

LOANKWEST 如何帮助您

LOANKWEST 是商业贷款经纪公司，而非贷款机构。我们会分析您的房产、租金和目标，然后将您的项目提交给我们网络中标准相符的贷款机构，并由一位顾问从申请到交割全程跟进。如果您的信用不符合标准 DSCR 项目，我们的无最低 FICO DSCR项目以房产净值作为审核依据。