Un préstamo DSCR califica con la renta de la propiedad en lugar de sus declaraciones de impuestos. Por eso, la primera pregunta que todo inversionista debe responder es sencilla: ¿la renta cubre el pago? Ingrese sus números abajo y verá el pago mensual completo (PITIA), su índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) y el préstamo más grande que la renta puede respaldar en los dos niveles de DSCR que más usan los prestamistas.
Cómo usar esta calculadora DSCR
- Renta mensual. Si la propiedad está alquilada, use el contrato actual. Si está vacía o es una compra, use la renta de mercado. La mayoría de los prestamistas la toman del cuadro de rentas del tasador (a menudo el Formulario 1007), así que sea realista y no optimista.
- Precio de compra / valor y pago inicial. Determinan el monto del préstamo. En un refinanciamiento con retiro de efectivo, ingrese el valor de tasación y use el campo de pago inicial como su capital restante (por ejemplo, 25% para un refinanciamiento al 75% de LTV).
- Tasa de interés y amortización. Use una tasa que le hayan cotizado o una estimación conservadora. Los préstamos DSCR suelen amortizarse a 30 años.
- Tipo de pago. Pagar solo intereses reduce el pago, lo que eleva su DSCR. Algunos prestamistas calculan el DSCR con el pago de solo intereses y otros con el pago amortizado, así que pruebe ambos.
- Impuestos, seguro y HOA. Use la factura real de impuestos, una cotización real de seguro y el estado de cuenta de la HOA. Subestimarlos es la razón más común por la que una operación que se veía bien en papel no alcanza en la evaluación.
La fórmula del DSCR, con un ejemplo
DSCR = renta mensual ÷ PITIA mensual
PITIA es capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de asociación: el pago total de vivienda que evalúa el prestamista.
Este es el ejemplo con el que se carga la calculadora:
- Precio $300,000, 25% de pago inicial → préstamo de $225,000
- Interés del 7.5%, amortización a 30 años → capital e intereses de aproximadamente $1,573/mes
- Impuestos $3,600/año ($300/mes) + seguro $1,500/año ($125/mes) → $425/mes
- PITIA ≈ $1,573 + $425 = $1,998/mes
- Renta $2,500 ÷ $1,998 = DSCR ≈ 1.25
Con 1.25, la renta cubre el pago con un margen de aproximadamente 25%. En el mismo escenario, la calculadora muestra que la renta respaldaría un préstamo de unos $297,000 con un DSCR de 1.00, o de unos $225,000 con 1.25. Su préstamo real también está limitado por el LTV máximo del prestamista.
¿Qué DSCR exigen los prestamistas?
No hay un estándar único. Cada prestamista fija su propio mínimo, y por eso conviene que un bróker presente su operación a varios.
- 1.25 o más: flujo de caja claramente positivo. Se ajusta a la mayor variedad de programas DSCR y suele obtener los mejores precios.
- De 1.00 a 1.24: la renta cubre el pago. Muchos programas DSCR prestan en este rango, a veces con ajustes de precio o de LTV.
- Menos de 1.00: la renta no cubre todo el PITIA. Algunos prestamistas aún prestan, normalmente con más capital. Para estas operaciones, vea los préstamos de alquiler sin DSCR de LOANKWEST, que no tienen DSCR ni puntaje de crédito mínimos.
- Sin ratio: si su capital es el punto fuerte del expediente, nuestro programa DSCR sin FICO mínimo califica con el capital en lugar del ratio o del puntaje de crédito.
Cómo cambian el panorama el LTV, el crédito y la estructura del préstamo
El DSCR es solo una parte del expediente. Los prestamistas también miran la relación préstamo-valor, el puntaje de crédito, las reservas (meses de PITIA en el banco), el tipo de propiedad y si el préstamo se cierra a nombre de una LLC. Un LTV menor reduce el pago y eleva su DSCR. Un mejor nivel de crédito puede reducir su tasa, lo que también eleva el DSCR. Una estructura con penalidad por pago anticipado (por ejemplo, un calendario decreciente 5-4-3-2-1) a veces permite obtener una mejor tasa. Si piensa vender o refinanciar pronto, compárelo con la flexibilidad que pierde.
En un préstamo DSCR de LOANKWEST, nuestra red de prestamistas ofrece de $100K a $3M, hasta 85% de LTV en compras y cierre a nombre de su LLC. Se aceptan alquileres de corto plazo. Vea préstamos DSCR para alquiler para conocer toda la letra pequeña.
DSCR para alquileres de corto plazo: ingresos de Airbnb y VRBO
Los prestamistas que aceptan ingresos de alquiler de corto plazo suelen pedir que se documenten con un historial de reservas de 12 meses o una proyección de ingresos de mercado hecha por un tercero, no con un solo mes alto. Si ingresa arriba ingresos de alquiler de corto plazo, use un promedio de 12 meses que tenga en cuenta la temporada. Si la propiedad solo califica con su mejor mes, todavía no está lista para un préstamo DSCR.
Extranjeros e inversionistas sin crédito en EE. UU.
La matemática es la misma: la renta debe cubrir el PITIA. Los préstamos DSCR para extranjeros suelen pedir un pago inicial mayor. Vea nuestros préstamos DSCR para extranjeros (no se requiere puntaje de crédito ni SSN de EE. UU.).
¿Por qué analizar sus números con un bróker?
LOANKWEST es un bróker de préstamos, no un prestamista, y eso juega a su favor. Un solo prestamista solo puede ofrecer su propio DSCR mínimo, su propia tabla de tasas y sus propias restricciones. Tomamos una sola solicitud y presentamos su operación a los prestamistas de nuestra red cuyos requisitos realmente se ajustan, así que una operación con DSCR de 0.95 que un prestamista rechaza todavía puede encontrar financiamiento. No consultamos su crédito para solicitar. Conéctese con prestamistas ▸
Preguntas frecuentes sobre la calculadora DSCR
¿Qué es un buen DSCR para un préstamo de propiedad de alquiler?
Un DSCR de 1.25 o más se considera sólido y se ajusta a la mayor variedad de programas. Muchos prestamistas trabajan con 1.00, y algunos aceptan menos de 1.00 con más capital.
¿El cálculo del DSCR incluye impuestos y seguro?
Sí. Los préstamos DSCR dividen la renta entre el PITIA, que incluye capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de HOA, no solo el pago del préstamo.
¿Puedo obtener un préstamo DSCR si mi DSCR es menor de 1.0?
A veces. Algunos prestamistas aceptan ratios menores de 1.00 con un pago inicial mayor, y los programas sin ratio, como nuestros préstamos de alquiler sin DSCR, no exigen un DSCR mínimo.
¿Pagar solo intereses es mejor para el DSCR?
El pago de solo intereses es menor, así que el DSCR es mayor. Los prestamistas difieren en si lo califican con el pago de solo intereses o con el amortizado, así que revise ambos resultados.
¿Esta calculadora es una oferta de préstamo?
No. Es una estimación para planificar. Las condiciones reales las fija el prestamista después de la evaluación. LOANKWEST gestiona préstamos con fines comerciales a través de su red de prestamistas y no es un prestamista.