Un préstamo fix & flip es financiamiento de corto plazo para comprar una propiedad, renovarla y venderla (o refinanciarla). Estos préstamos están hechos para la rapidez y para propiedades que, en su estado actual, no califican para una hipoteca convencional.
Las tres cifras que determinan su préstamo
- Precio de compra. Lo que paga por la propiedad.
- Presupuesto de renovación. Su alcance de obra detallado por partidas.
- ARV (valor después de la reparación). Lo que debería valer la propiedad una vez terminada la obra, normalmente según un avalúo o una valuación.
Los prestamistas usan esas cifras en dos índices:
LTC (préstamo respecto al costo) = préstamo ÷ (compra + renovación)
LTARV (préstamo respecto al ARV) = préstamo ÷ valor después de la reparación
Su préstamo normalmente queda limitado por el límite que se alcance primero. Un prestamista podría financiar una parte alta de la compra y toda la renovación, siempre que el total quede por debajo de su límite de ARV.
Un ejemplo práctico
Compra de $200,000, renovación de $60,000 y ARV de $360,000. El costo total es de $260,000. Si un prestamista financia el 90% de la compra y el 100% de la renovación:
$180,000 + $60,000 = préstamo de $240,000
$240,000 ÷ $360,000 = 67% del ARV
Si el límite de ARV de ese prestamista es de 75%, la operación encaja. Usted aportaría los $20,000 restantes del precio de compra más los costos de cierre. Estas cifras son solo ilustrativas. El apalancamiento real depende del prestamista, su experiencia y la propiedad.
Cómo funcionan los desembolsos de renovación
El dinero para la renovación normalmente no se entrega al cierre. Se retiene y se libera en desembolsos: termina una fase de la obra, solicita un desembolso, un inspector confirma el trabajo y el prestamista le reembolsa esa fase. Como solo paga intereses sobre los fondos desembolsados, su costo real de intereses suele ser menor que una estimación sobre el saldo completo.
Consejo: tenga suficiente efectivo para financiar usted mismo la primera fase, ya que los desembolsos reembolsan trabajo terminado.
Lo que quieren ver los prestamistas
- Experiencia. Proyectos terminados en los últimos años suelen lograr mayor apalancamiento y mejor precio. Los inversionistas en su primer proyecto también pueden obtener financiamiento, normalmente aportando más efectivo.
- Un alcance de obra realista. Partidas, costos y un cronograma, no una sola cifra.
- Crédito. Muchos programas fijan un puntaje mínimo y algunas modalidades no lo exigen.
- Liquidez. Efectivo para el pago inicial, los costos de cierre, el primer desembolso y un margen para imprevistos.
- Una salida. Venta o refinanciamiento, y los números que la respalden.
Errores comunes
- Usar un ARV optimista en lugar de ventas comparables sólidas y recientes
- No incluir un margen de contingencia en el presupuesto de renovación
- Subestimar los costos de mantener la propiedad: intereses, impuestos, seguro y servicios durante cada mes del proyecto
- Elegir un plazo de préstamo más corto que un cronograma realista
Cómo le ayuda LOANKWEST
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Ver Préstamos Fix & FlipEsta guía es información educativa general, no una oferta de préstamo ni asesoría financiera. Los ejemplos son ilustrativos. Las tasas, los términos y la elegibilidad reales los establece cada prestamista.